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旅游度假房:從奢侈品到大眾消費品

  • 2014-08-07
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 導(dǎo)讀:全國各地陸續(xù)進入三伏天的高溫模式,炎熱的天氣削減了人們出行的熱情,樓市因為調(diào)控因素持續(xù)在谷底徘徊。就在人們對避暑納涼的渴求中,各地的旅游地產(chǎn)項目表現(xiàn)活躍,在市場低迷狀態(tài)下卻“大殺四方”,包括海南、秦皇島、青島、遼寧等沿海城市的旅游地產(chǎn)項目紛紛進京攬客,與京城的本土住宅項目形成“短兵相接”之勢。

  業(yè)內(nèi)人士表示,旅游消費已成為全民化的經(jīng)濟生活行為,休閑模式也發(fā)生了巨大改變,傳統(tǒng)的“門票旅游”被深度體驗所取代。旅游、度假休閑成為越來越多人生活的“必需品”。而擁有一套自己的度假屋,既可以滿足旅游度假愿望,同時也是一種理財投資的方式。

  從“少數(shù)人的奢侈品”到“大眾剛需消費品”

  現(xiàn)在,似乎所有人都默認,房子已經(jīng)成為了生活的必需品。正是如此,在樓市中永遠存在不斷涌出的“剛需大軍”。同樣,對于非首次置業(yè)的旅游地產(chǎn)而言,隨著旅游需求的不斷增強,其剛需特征也正在顯現(xiàn),購買的迫切性也在增強。與此同時,購房人群更呈現(xiàn)幾何級膨脹。

  在北京一家傳媒公司工作的崔慧就自稱是一個“旅游剛需”置業(yè)者,她告訴北京青年報記者,她和家人在去年夏天時就在遼寧東戴河新區(qū)買下了佳兆業(yè)東戴河項目的一套兩居室,當時均價五千多元每平方米,還附帶精裝修,足夠一家三口旅行居住了。

  “我覺得房子買得挺合適,全下來30多萬元,首付70%,而且開發(fā)商還做到了首付分期,一年內(nèi)把首付付清就可以了,我們交了10萬元第一期首付就辦理入住了!贝藁鄹嬖V北青報記者,她買這套房子初衷就是為了避暑。北京的夏天是出了名的桑拿天,尤其是三伏天氣里,氣溫最高時超過40攝氏度,崔慧雖然自己坐在空調(diào)辦公室里,但父母由于年紀大了,出于省電的目的,更愿意扇扇子而不是開空調(diào)。因此,崔慧一直希望能在北京周邊涼爽的海邊為父母買一套房子。

  “從項目開車回北京也就三個多小時,坐動車大概兩個多小時,現(xiàn)在我父母一直住在東戴河了,準備到秋冬時候再回來。”崔慧說,他們一家都是典型的北方人,更適應(yīng)北方的氣候,相比海南的度假房產(chǎn)來說,價格高固然是一方面,但同時北方的秦皇島、東戴河一帶,很少有大風大浪,氣候又不會像南方那樣潮濕,年紀大的父母住起來更加習慣。

  據(jù)記者了解,像崔慧這樣的買房人在市場上并不少見。根據(jù)北京青年報聯(lián)合搜狐焦點網(wǎng)新推出的“2014旅游地產(chǎn)市場調(diào)查”問卷顯示,在被訪的在京購房人中,愿意選擇50萬至100萬價格區(qū)間旅游地產(chǎn)的比例高達74.52%,而選擇50萬元以下的則有24.88%,選擇高價旅游地產(chǎn)的比例則不足1%。

  問卷調(diào)查一定程度上反映了真實的市場,從目前市場看,旅游地產(chǎn)已經(jīng)不再是曾經(jīng)的“奢侈品”,而成為了不少人的“剛需品”,正是如此,開發(fā)商也愿意拉低總價,做出更符合剛需旅游的產(chǎn)品,以迎合市場需求。而買一套剛需旅游地產(chǎn)房,則不再是一種思潮,而被更多的人付諸實際行動。

  “旅游地產(chǎn)”商業(yè)配套成為投資新關(guān)注點

  與北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場進入淡季不同,夏季清涼的北方海域,則是旅游地產(chǎn)最佳的銷售季節(jié)。除了剛需性的旅游置業(yè)外,一些投資者則將目光盯在了如何從剛需旅游者身上尋找生意。

  蔣誠(化名)就是一位投資旅游地產(chǎn)配套的買家。在2013年,他在秦皇島某濱海旅游項目,一舉買下8套臨街商鋪。并將自己剛買的商鋪通過發(fā)給圈中好友,引起一陣驚嘆,甚至調(diào)侃其買下了“一條街”。談到為何出手買旅游地產(chǎn)配套的商業(yè),蔣誠告訴北青報記者,由于北京的商用物業(yè)價格已經(jīng)一路走高,五環(huán)外的商鋪售價都在七八萬元每平方米,而住宅又被限購,越來越感到難以“下手”之際,周邊旅游景區(qū)的“成長性商鋪”則被其視為未來的熱點。

  “我買這么多商鋪,主要就是看中它未來的升值空間。”蔣誠表示,8套商鋪600多萬元,在北京只能購買一個商圈的小型商鋪,同樣的價格,卻在秦皇島買了8套。之所以這樣決定就是看好未來旅游度假社區(qū)的來往人流量,希望能實現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代的愿望。

  除了價格“親民”,近年來旅游地產(chǎn)的熱銷和全國旅游業(yè)的興旺,也是蔣誠在景區(qū)購置商鋪的重要原因。他表示,秦皇島區(qū)域甚至東戴河區(qū)域,有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此打造旅游地產(chǎn)集群,加之天然的自然氣候和清新空氣,已經(jīng)成為“火爐”北京的避暑后花園,每年前來避暑的人群都在增多,必定帶動商業(yè)配套的火爆。

  根據(jù)搜狐焦點的調(diào)查顯示,有高達55.36%的受訪者表示,最擔心的就是購買的旅游地產(chǎn)成為配套不全的空置房。而開發(fā)商開發(fā)的大體量商業(yè)物業(yè),將有望打消購房人的擔憂,配套齊全的度假旅游產(chǎn)品也更受歡迎。

  補助旅游、全民營銷成旅游地產(chǎn)主流模式

  就在樓市量價表現(xiàn)乏力之際,各地持續(xù)的高溫天氣更是為下行的房地產(chǎn)市場雪上加霜。值得注意的是,來自海南、遼寧等沿海城市的旅游地產(chǎn)項目卻表現(xiàn)活躍,“避暑納涼”、“新鮮的空氣和怡人的海景”等宣傳語,為這些地產(chǎn)項目賺足了人氣。

  近日,來自遼寧省東戴河的眾多旅游地產(chǎn)項目在朝陽公園集中舉辦了以“東戴河之夏舞動京城”為主題的“海生活體驗”式房展會。同時,山東青島、煙臺、河北秦皇島等地的地產(chǎn)項目,也高舉“原生態(tài)旅游風光”、“海景房”等口號的大旗,來京宣傳。

  為了能夠在競爭中吸引更多的旅游地產(chǎn)置業(yè)者,開發(fā)商們也摩拳擦掌,加大營銷、各顯神通。秦皇島當?shù)匾患议_發(fā)商表示,七八月作為旅游的旺季,在這兩個月間花費的推廣營銷費用,大約占全年花費的30%。為了讓更多的看房人來體驗項目,開發(fā)商除了常規(guī)的發(fā)出免費大巴接購房人外,還為看房者在食宿、游玩景點方面投入重金,直接現(xiàn)金補助。許多旅行者甚至直接通過開發(fā)商的組團形式參加旅行,即便不買房,也能獲得旅行補助,節(jié)省了不少費用。

  碧桂園京陜豫區(qū)域營銷總經(jīng)理周超就對北青報記者表示,碧桂園力推的青島旅游度假地產(chǎn)項目——碧桂園·十里金灘項目就經(jīng)常從北京發(fā)出VIP看房團,碧桂園會在機票、高鐵票和入住碧桂園酒店時直接現(xiàn)金補貼,比報名旅行團價格優(yōu)惠許多。以此來吸引著荷包鼓鼓的北京客群走向山東。碧桂園愿意補貼交通及食宿費用,因為這些看房人在欣賞海景的同時,也會取道看看海景房,而這正是碧桂園的目的所在。

  “只要客戶想來,我們就提供機會,不限地區(qū)、年齡和階層。雖然不能保證每一個看過項目的人都能成為業(yè)主,但如果你提供感受的機會,他就有可能掏出錢來購買!北坦饒@十里金灘的一位負責人表示。

  除此之外,各大旅游項目開發(fā)商還紛紛推出全民營銷活動,老客戶介紹新客戶買房不但能減免物業(yè)費,甚至能直接獲得數(shù)額不等的現(xiàn)金獎勵,也將旅游地產(chǎn)的營銷大戰(zhàn)打入深水區(qū)。

  酒店市場或被旅游置業(yè)大幅侵占

  旅游地產(chǎn)近年來的火爆,也吸引著開發(fā)商積極轉(zhuǎn)型。北京龍湖就在近期推出了旗下第一個旅游度假產(chǎn)品龍湖·長城源著。

  據(jù)了解,龍湖·長城源著位處北京司馬臺長城腳下,屬于古北水鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品的一部分。雖然是北京區(qū)域內(nèi)的項目,但龍湖·長城源著同樣主打剛需牌,不但戶外廣告強調(diào)剛需旅游屬性,價格上也都是百萬元的精裝修別墅。其項目負責人表示,由于古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃的酒店數(shù)量有限,為了適應(yīng)旅游地產(chǎn)屬性,項目出售后,龍湖還將幫助空置的業(yè)主出租,力求做到最大的投資收益。

  事實上,不住的時候?qū)⒙糜挝飿I(yè)出租越來越普遍。業(yè)內(nèi)人士表示,旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合。旅游地產(chǎn)投資將不再單純是買房等升值,而是包含“分時度假”等出租獲利模式,以及個人度假消費的滿足。

  悠然生活度假公寓管理公司總經(jīng)理邢海峰也表示,現(xiàn)在有越來越多的度假人群不太喜歡住五星級酒店,而有家庭氛圍的度假屋承租需求目前相當大。他預(yù)計,很多買旅游地產(chǎn)的購房人并不一定會有充足時間呆在這里,而又不想房屋空置,出租是最好的選擇。

  搜狐焦點網(wǎng)的調(diào)查報告顯示,有高達44.7%的購房人選擇旅游地產(chǎn)是為了投資收益,而自住兼養(yǎng)老的比例則為51.81%。同樣,調(diào)查也顯示,只在旅游地產(chǎn)項目居住一個月至三個月的比例高達89.52%。這意味著將有大量的旅游地產(chǎn)項目會出現(xiàn)季節(jié)性的空置。

  邢海峰認為,這就需要代理公司將這些房屋出租,也協(xié)助投資者獲得最大收益。他表示,以美國2012年的度假屋出租市場為例,擁有890億美金的出租收益,占度假酒店市場的37%!爸袊丝诨鶖(shù)很大,度假樓盤配套愈加齊全,相信中國度假住宿一定會占到酒店市場非常高的份額。”他認為,度假公寓市場以家庭為單位,自由行、度假會議、康療,市場非常大。而且這種住宿模式將比普通酒店更受歡迎。

  買旅游地產(chǎn)要先理清是自住還是投資

  隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,其開發(fā)成本也越來越高,百億級項目并不罕見,如此大的資本投入是否有風險?開發(fā)者、購房者如何規(guī)避風險?

  北京聯(lián)美地產(chǎn)總裁助理史明表示,旅游地產(chǎn)的火熱,催生了許多房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游地產(chǎn),但并不是每家企業(yè)都能賺到一杯羹的。如今市場下,一個企業(yè)進入旅游地產(chǎn)項目,做小的沒法做,沒有幾十億下不來。中國的旅游地產(chǎn)項目,在十幾年的時間,3000億投入進去,結(jié)果70%虧損倒閉,20%勉強保本,10%盈利。因此,對于企業(yè)來講,必須要掌握好投資和收益規(guī)模,控制好資產(chǎn)負債,同時還要有充裕的現(xiàn)金流量。

  而對于購房人,業(yè)內(nèi)人士建議到,旅游地產(chǎn)雖然開始面向剛需化,價格相對不高,但仍要求家庭具備一定的經(jīng)濟實力,還需要應(yīng)分清自身是自住養(yǎng)老型需求還是投資型需求。

  “對于自住養(yǎng)老型旅游地產(chǎn)需求而言,由于這部分人是需要居住的,更看重項目的配套是否完善,交通是否便利,環(huán)境是否優(yōu)越、后期物業(yè)服務(wù)是否能跟上等。考慮的是房屋用于居住的屬性,并不具有很強的投資的目的性,因此這部分人越早下手越好!笔访鞅硎,而投資需求更看重的是項目人氣旺不旺,未來的增長空間能有多少,對于具體的戶型和產(chǎn)品要求并不苛刻。

  業(yè)內(nèi)人士指出,選購旅游地產(chǎn)的項目不能只看到“親民”的價格,配套、位置、服務(wù)等稍有偏差,都可能使得置業(yè)者深陷泥潭

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