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利潤率低!京城老牌單體酒店面臨“出局”

  • 2018-12-07
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  • 評(píng)論0
 隨著連鎖化品牌的發(fā)展,京城單體酒店似乎走入了業(yè)績“死胡同”。近日,北京翠宮飯店有限公司(以下簡稱“翠宮飯店”)掛牌26億元出售,而業(yè)績虧損以及高額負(fù)債成為被拋售背后的主因。作為曾經(jīng)頗有知名度的老牌單體酒店,經(jīng)歷數(shù)十年發(fā)展后淪為待售資產(chǎn),令人唏噓的背后還引發(fā)行業(yè)對(duì)單體酒店生存的進(jìn)一步探討。據(jù)了解,目前我國酒店市場連鎖化率僅為20%,相比歐美等發(fā)達(dá)國家60%的連鎖化率仍有差距。業(yè)內(nèi)人士指出,目前很多單體酒店由于設(shè)施陳舊,經(jīng)營業(yè)績步入困局。這些老的單體酒店除了可以變更為寫字樓,也可以依托特點(diǎn)改攻精品酒店或連鎖酒店,當(dāng)然這亦需要付出成本。


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  翠宮飯店酒改商

  早前經(jīng)歷過二度掛牌出售后,翠宮飯店100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)正式被海淀國資經(jīng)管中心掛牌出讓,轉(zhuǎn)讓底價(jià)為26.83億元,信批期間為11月26日-12月21日。據(jù)了解,北京翠宮飯店隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán),目前五星級(jí)酒店資格已被取消。此次出售后,翠宮飯店將改為商用寫字樓。

  資料顯示,翠宮飯店于1998年開業(yè),曾經(jīng)是集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓于一體的五星級(jí)商務(wù)酒店。2013年,翠宮飯店五星級(jí)資格被取消,目前由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心持有其100%股權(quán)。

  翠宮飯店經(jīng)過近20年的發(fā)展后最終沒落。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,北京單體酒店的生存恐早已進(jìn)入寒冬期。北京商報(bào)記者梳理后發(fā)現(xiàn),實(shí)際上高星單體酒店產(chǎn)權(quán)被拋售的并非翠宮飯店一家,今年6月,北京首創(chuàng)置業(yè)宣布作價(jià)6.67億元出售北京金融街酒店59.5%股權(quán),該酒店成立于2005年,是金融街地區(qū)首家五星級(jí)酒店;2016年10月,北京文化以5.81億元掛牌出售北京龍泉賓館100%股權(quán),該酒店成立于1987年,曾是北京占地面積最大,具有宮廷園林布局特色的四星級(jí)涉外飯店。

  另外北京商報(bào)記者從酒店產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)獲悉,全國目前共有近百家五星級(jí)酒店處于出售狀態(tài),其中北京地區(qū)未披露名稱的五星級(jí)待售酒店達(dá)到六家。

  除了拋售單體酒店產(chǎn)權(quán),此前,首旅集團(tuán)還將旗下部分五星級(jí)酒店劃入首旅建國酒店管理公司,以整合單體高星酒店。

  業(yè)內(nèi)人士分析,在目前的全國客房存量市場中,很多都是單體酒店。一些單體酒店在管理運(yùn)營、品牌宣傳上缺乏競爭力,此外由于設(shè)施老化、入住率不如連鎖酒店,想轉(zhuǎn)型又缺乏資金,部分酒店無法持續(xù)為母公司提供足夠的現(xiàn)金流,因此被迫“賣身”。

  利潤率低成主因

  據(jù)翠宮飯店公布的財(cái)報(bào)顯示,截至今年9月30日,該酒店實(shí)現(xiàn)營收1801.78萬元,凈利潤虧損4710.47萬元。總資產(chǎn)總計(jì)為7.31億元,負(fù)債總計(jì)為7.84億元,所有者權(quán)益虧損5361.81萬元;截至今年6月30日,翠宮飯店債權(quán)金額合計(jì)為7.56億元,其中借款本金7.35億元,利息約為2020萬元。2016年度,翠宮飯店總營收為2124.67萬元,凈利潤為虧損3918.24萬元。整體來看,翠宮飯店持續(xù)走低的入住率以及不斷增高的負(fù)債率,都是時(shí)至今日的導(dǎo)火索。

  而翠宮飯店令人堪憂的營業(yè)狀況實(shí)際上已是多數(shù)單體酒店的通玻據(jù)《2017年中國酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報(bào)告》(以下簡稱“酒店交易分析報(bào)告”)顯示,去年國內(nèi)交易總量破歷史紀(jì)錄,預(yù)計(jì)成交總額超過350億元人民幣。資產(chǎn)拍賣方面,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),掛牌拍賣總額超過300億元,數(shù)量超過400家,同去年相比,掛牌酒店資產(chǎn)總額增加近7倍。預(yù)計(jì),非常態(tài)酒店資產(chǎn)(包含:債務(wù)逾期、資不抵債、待訴訟、破產(chǎn)、歇業(yè)等)超過3000家,涉及金額超過5000億元人民幣。酒店資產(chǎn)滯售惡化并逐步從三四線城市向一二線城市波及。

  對(duì)此酒店資深專家趙煥焱指出,老牌單體酒店的競爭壓力主要來源于硬件老化,企業(yè)無力更新改造,且目前高星酒店處于迭代期,依賴選址優(yōu)勢的老牌傳統(tǒng)酒店將面臨淘汰。另對(duì)于部分酒店而言,營業(yè)數(shù)十年還利潤率低,除運(yùn)營方面存在種種問題外,還有可能是由于酒店建造時(shí)貸款比例大,而后隨著外匯貸款的匯率變化與波動(dòng),導(dǎo)致業(yè)主還本付息的壓力太大。

  轉(zhuǎn)型迫在眉睫

  隨著酒店業(yè)競爭壓力加大,“酒改商”逐漸成為行業(yè)趨勢,運(yùn)營不良的酒店通常成為業(yè)主權(quán)衡利益時(shí)的犧牲品。據(jù)了解,翠宮飯店的酒店部分區(qū)域已對(duì)外出租改為商用寫字樓辦公區(qū)。金融街洲際酒店以及長安街W酒店在功能改造時(shí)也都曾被指要向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型,用于提高整座大樓的收益率。

  對(duì)此趙煥焱指出,相較商懲酒店來說,雖然寫字樓的運(yùn)營成本低、租金回報(bào)高。但北京的老酒店在經(jīng)營難以為繼后,再改造成為寫字樓的前景不容樂觀,因?yàn)楸本┑木频昱c寫字樓的供求關(guān)系并非相差很大,因此市場的競爭壓力相差無幾,能否保障收益也充滿變數(shù)。

  值得一提的是,據(jù)《酒店交易分析報(bào)告》指出,受國內(nèi)政策的限制,中國酒店資產(chǎn)的退出機(jī)制還不成熟,退出的方式通常為整售,即使是破產(chǎn)或者清算后的酒店資產(chǎn),被投資人接手后往往還繼續(xù)從事酒店經(jīng)營,而無法通過用途的調(diào)整變更經(jīng)營業(yè)態(tài),這使得酒店總量無法有效“死亡”。在飽和的市場中,只做增量是極其危險(xiǎn)的,而在酒店資產(chǎn)中,具有變現(xiàn)能力的又極為少數(shù)。

  另有酒店管理人員對(duì)此分析,在此背景下,尤其是對(duì)于單體酒店而言,盡早轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。當(dāng)下旅游市場消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)了市場對(duì)“美宿”的需求,單體酒店可依托酒店自身特點(diǎn)向精品酒店或加入連鎖品牌發(fā)展。此前首旅集團(tuán)便將旗下西苑飯店、兆龍飯店等五星級(jí)酒店納入首旅建國管理品牌,此種做法可以給老牌飯店提供轉(zhuǎn)型的技術(shù)動(dòng)力。此外,老牌單體酒店也可考慮對(duì)外租賃承包經(jīng)營,讓專業(yè)的團(tuán)隊(duì)帶動(dòng)酒店轉(zhuǎn)型;或出讓一部分股權(quán),引入新投資者,獲取資金背書的同時(shí),也為公司內(nèi)部管理注入新血液。

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