文旅產業爆發期來臨——中國未來30年最好的投資

　　文旅產業對經濟發展的推動主要表現在三個方面：

　　文旅產業對傳統產業結構轉型起推動作用。文旅產業的發展可以調節第二產業和第三產業的關系，同時還可以在傳統服務產業中派生出新的門類，并有利于傳統服務產業的升級。

　　文旅產業的發展對城市消費市場有很強的拉動能力，形成持續不斷的消費熱點，同時對促進就業也有積極作用。

　　文旅產業對相關產業資源整合利用、效益增值有促進作用。比如書店和咖啡館結合而成的書吧，不僅可以整合書店和咖啡店的原有市場，也將帶動兩者的結合派生新的消費模式。

　　國家旅游局數據顯示，2008年國內旅游人數20億人次，2015年達40億人次，7 年翻一番。2015年共有41.2億人次國內或出境游，相當于全國人口一年旅游近3次。

　　據國家旅游局預計，我國旅游度假行業將形成10萬億級支柱產業。毋容置疑，這是大眾樂于消費的朝陽行業，預示著文旅產業的投資窗口已然打開。

　　文旅產業"黃金時代"

　　今年是“十三五”規劃的起航之年，對于中國旅游業發展而言，意義更加重大。《國務院關于加快發展旅游業的意見》提出，力爭到2020年我國旅游產業規模、質量、效益基本達到世界旅游強國水平。

　　因而，從今年起至2020年，是我國旅游業發展實現質的飛躍，由旅游大國邁向旅游強國的關鍵5年。中國文旅強化發展的時代已然到來。但中國文旅的發展仍然存在諸多需要提升與改進的內容，并需與城市特色和文化發展緊密結合，這亦成為中國文旅發展亟需解決的時代課題。

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　　文旅產業的八個“注意”：

　　1.文旅小鎮業態調整改造的背后是深刻的社會變革

　　古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動下，迎來了一波巨大的變革。不僅僅是傳統建筑空間、商業業態的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質變。如果只是僅僅就業態而業態，那注定這個小鎮的商業是膚淺的，并可能造成業態定位的偏離。

　　2.游客需求層次的提升，需要文旅業態同步提升

　　近20來年旅游的大發展，已經從原有的觀光旅游逐步向休閑和度假游轉型，但轉型期觀光、休閑和度假不同需求的旅游形態將會在一段時間內存在，并且不同區域的文旅小鎮項目會在旅游需求層面方面的側重點還會不同，不同的旅游需求層次所對應服務的旅游業態是不同的，在此背景下，不僅原來很著名的古鎮古村業態需要進行提升，改造，一些新邁入開發的小鎮項目也將更加復雜。

　　3.移動社會、智慧社會的到來帶來文旅業態的改變

　　移動互聯網時代，已經打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態和地域界限，可以隨時隨地辦公與他人開展工作合作。旅游小鎮因為其濃厚的文化環境和優美的自然環境，可以引來很多大城市的人群前來創業辦公、邊度假邊辦公。這些會促使對住宿以及休閑娛樂業態需求的提升，而移動時代網絡購物的方便，也會造成對單調零售業態需求的減少，對體驗型零售業態的增加。

　　4.旅游業態和城鎮化業態的融合

　　旅游小鎮配套設施無論是從種類還是數量，都高于普通小城鎮的標準，因此服務設施指標的選取不能完全按照《鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動人口(包括旅游人口及因旅游發展吸納的外來就業人口等)，進行科學的計算。旅游小鎮生態為基，小鎮旅游人口的確定要充分考慮到小鎮的生態承載能力，旅游設施的配置科學合理，適當留有余量，杜絕浪費。并且從實際的眾多案例來看，文旅商業業態的面積不宜過大，要根據游客量的消費結構進行縝密核算，才比較合理的結果，目前存在的一個普遍問題是小鎮業態面積往往過大，其后果就是在運營中產生很多空鋪，死鋪。

　　5.傳統旅游六大要素的提升

　　長期以來，旅游業已經形成了基于旅游服務的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素，文旅小鎮的商業業態也基本是按照這幾個方面進行構建的，但是隨著旅游市場的變化，一些創新的業態開始呈現，或者說需要對原來的六大要素進行重新創新性認識和闡釋。比如從原來簡單的吃飽、睡著，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業態定位的面積、量級等都會產生重要的改變。

　　6.文旅小鎮的商業是文化風景

　　未來的文旅小鎮的商業設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動交流、游覽體驗等復合的功能。每一個店鋪，都是一個風景點，每一個店鋪都是文化體驗點，純碎的商業功能會弱化，旅游價值和文化價值逐步凸顯，讓游客在閑逛中產生消費欲望，在歡樂中產生消費行為，這是更高一個層次的文旅商業業態。當然，這些會對前期招商、商戶的引進培育、商業的運營要求很高。

　　7.文旅小鎮的商業業態招商需要具有“個性”的商戶

　　文旅小鎮的商業招商對象不是普通的商戶，甚至不是連鎖的商戶。除了立足本地化之外，還要招一些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發燒友”。特別是有文化情懷的發燒友，最好是在某一行業有一定影響力，比如可以讓一些文化人過來開茶館、開特色客棧，讓著名的烹飪師傅過來經營文化餐館等等。特色化招商、不走尋常路的招商這就是未來文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個文旅商運營服務商服務能力的重要標準。

　　8.文旅小鎮的商業業態需要考慮淡旺季、周末與工作日等特性

　　旅游商業的一大特點是經營的季節性，即有明顯的淡旺季之分。季節性是大多數旅游地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門可羅雀。中國大部分景區，冬季的幾個月，幾乎無游客來訪，商鋪開業率不足50%。這就要求旅游產品的設置和后期運營盡量延長旅游旺季，并設置可行的四季旅游產品和旅游服務。還有一個顯著的問題是周末人氣很旺，周一到周四人氣不濟，怎么辦?這些問題都需要從業態規劃定位就開始研究設置能夠吸引游客淡季旅游的旅游產品和旅游服務，并且在商業業態中如何呈現落地，這樣就把商業業態——旅游產品體系——旅游淡旺季一條線的進行整體解決。

　　文旅小鎮及文旅商業業態的規劃定位是一個復合型的，系統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅游、文化、商業、地產，涉及到旅游產品、旅游線路、旅游活動，包括美食、酒店、民俗、活動等豐富內容。

　　文旅地產開發的七大經典模式 ：

　　1、“高爾夫莊園”模式

　　實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對于休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平臺，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地產的價值提升，并為休閑地產的銷售創造優越基礎。

　　2、“溫泉都會”模式

　　溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對休閑養生地產的開發具有突出的作用。“以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的溫泉地產開發”的“溫泉都會”模式在市場取得了巨大的成功。

　　3、“文化度假酒店綜合體”模式

　　悅榕莊酒店、安縵酒店在中國市場上取得了巨大的成功，并且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什么原因讓它們如此受青睞?文化的魅力!以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實的“全球粉絲”。

　　4、“休閑Mall”模式

　　通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。

　　5、“主題文化小鎮”模式

　　主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產。

　　6、“特色景區綜合體”模式

　　這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，并非每一個企業都能夠操作。休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動木屋休閑地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，并對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

　　7、“多元休閑綜合體”模式

　　除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來，形成一個“多元休閑綜合體”模式。立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演藝項目綜合起來，構筑了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動休閑地產板塊。