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從量到質旅游地產全面深入發展時代將至

文旅界 2014.02.28 13:59 閱讀量：56706

隨著國家明確提出要將旅游業培育成為國民經濟的國家戰略性支柱產業，中國已成為世界第四大旅游消費國，度假

　　隨著國家明確提出要將旅游業培育成為國民經濟的國家戰略性支柱產業，中國已成為世界第四大旅游消費國，度假型置業需求更是以每年24%以上的速度增長，旅游地產作為旅游業與房地產業的聯姻產物，近年開始了一次從量變到質變的蛻變。

　　A 旅游地產外延在豐富

　　“隨著居民生活水平的提升和對品質生活的追求，自然歷史資源、私人產權物業和專業化服務等相結合的旅游度假正迅速興起。”原住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國旅游業，正在成為旅游業和房地產業發展的契合點。

　　專家指出，國內旅游地產正從概念地產向產業地產升級。更多的開發商會選擇以旅游為開發主導，推出綜合旅游地產和產業地產驅動的大型復合度假項目，或者大型區域經濟開發，實現旅游、地產、產業三者間的相互轉換、相互影響、相互驅動，以旅游帶動區域產業、地產業的發展，以產業發展推動地產開發，以地產促進旅游。這種綜合旅游地產和產業地產的大旅游地產有兩大典型代表，分別是以迪士尼樂園為代表的縱向上下游產業模式和以華僑城、雅居樂為代表的橫向關聯產業模式。

　　眼下，旅游地產有兩大發展趨勢尤為明顯，首先是參與主體開始多元化，服務鏈條逐漸度假化。以往旅游地產參與主體多是地產企業，但隨著國家對旅游業的鼓勵發展，對旅游金融門檻的放寬，推動了大量旅游產業鏈條企業進入旅游地產開發，以宋城等旅游演藝公司，泰康等險資企業，途家、私享家等線上線下酒店企業為代表的旅游產業鏈條上下游企業開始大量進軍旅游地產，豐富完善旅游地產的內容。

　　其次是開始從住宅物業銷售中的資源導向轉向客戶旅居的體驗服務導向。目前仍以旅游地地產為主體的中國旅游地產市場，不再簡單依托于周邊的資源環境，開始更多地強調消費者的旅居過程體驗，并注重售后服務的前置和可持續性。對此，運作海南三亞某大型旅游地產項目的負責人就深有感觸：旅游地產的成敗是與運營方式密切相關的。

　　B 第三方運營團隊搶占旅游地產服務產業鏈

　　國內一位旅游大省的旅游局長曾公開表示，休閑旅游地產絕非只是房產+資源的簡單融合，而是高度合理的嫁接，集旅游、休閑、度假、居住為一體，實現更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和利益最大化的投資價值的產品。也就是說，旅游地產上下游產業鏈更需要專業的運營團隊對各種資源進行深度整合。

　　克而瑞信息技術有限公司旅游地產事業部總經理胡曉鶯點評說，消費需求的轉變促進旅游地產大發展，以前旅游地產大多是景觀地產，現在除了硬件還有軟件方面的需求。旅游地產高速發展階段還有很多軟性服務需要提高和改善，而這些是開發商未來要關注的重點。

　　目前一些國內旅游度假地產貼著旅游度假的標簽，但并沒有完備的配套設施，衣食住行都不方便。業內人士表示，由于度假地產不能像第一居所那樣受到業主的貼身照看，所以更需要過硬的后續管理服務。

　　事實上，如何“讓不動產動起來”，是發展商正在不斷努力解決的問題。

　　“閑時空置率”一直是旅游地產被詬病的問題，也讓置業者對旅游地產物業的價值產生了顧慮。以度假屋出租、分時度假管理為主要業務的“私享家”創始人兼CEO張晚華表示，現在有越來越多的度假人群不太喜歡住五星級酒店，而有家庭氛圍的度假屋承租需求相當大。以美國2011年的度假屋出租市場為例，其份額占到酒店市場的37%，擁有890億美元的出租收益，“因為人口基數的原因，我們將來的份額一定會比美國大很多。這項業務的潛力還是很大的，我們公司每年的營業額有200%的增速。”

　　另一家中高端度假公寓在線平臺“途家”，是中國首個依托國際領先的分散式酒店管理經驗和專業服務標準，通過管家服務、托管服務以及度假交換等方式，緊密結合線下旅游地不動產存量以及線上優質的呼叫中心服務的新型平臺，目前在國內也做得風生水起。

　　“這兩家公司以第三方服務介入旅客、買家與旅游地產項目溝通過程中，通過網站、手機APP等渠道，吸納意向客戶;又與旅游地產項目建立合作聯系，將旅游地產物業打造成為酒店式公寓類產品，通過高端標準化服務，大大提高旅游地產產品的附加值。”雅居樂集團表示，將整合旗下的旅游地產項目，與國內知名的度假屋出租管理公司合作，共同解決讓度假物業“動起來”的問題。

　　目前，已有旅游地產項目在“分時度假”的出租收益中取得了可觀的投資回報。比如有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例。記者了解到，今年春節，清水灣兩房單位的每晚租金達到2000元，三房更是達到每晚3000元，基本可以與月供款相抵。

　　C 大產業衍生大通路大平臺

　　除了物業托管機構，旅行社、旅游網站也不再是旅游地產的旁觀者，紛紛加入到這條產業鏈當中，比如一些房企組織到云南、海南的看房團，推手就是旅行社。

　　值得一提的是，旅游地產業規模化發展還催生了大通路、大平臺支持。

　　案例

　　旅游地產企業開發自平臺渠道

　　萬達集團之所以閃電般購入旅行社，旨在將旅游業和旅游地產等項目打通，并且通過幾年的磨合，能夠和萬達旗下的酒店或文化旅游城等產生協同作用。

　　據旅游財富網介紹，其首創的“旅游地產B2C全程服務解決方案”有效解決了項目異地整合營銷和業主物業售后增值服務等核心問題。B2C模式為旅游地產項目提供“項目定位、系統整合營銷、售后服務和品牌推廣”四大服務模塊，幫助開發商實現地產與旅游的結合，幫助購房者實現旅游地產“度假、養生、投資”三大核心價值。

　　專家認為，這種基于全程服務模式，創造性地引入旅行社資源，把旅游地產、景區、酒店、休閑運動等資源打包，形成創新的“度假置業游”和“旅居”的產品，與企業運作的模式異曲同工，且更具普適性。

　　目前這種“大產業、大通路、大平臺——打通旅游與地產對接通道”的模式已經得到業內認可，已有100多家中外旅行社與旅游財富網洽談“度假置業游”合作事宜。

旅游地產