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◆關(guān)于鄉(xiāng)村振興的三個(gè)問題,最專業(yè)的一篇文章

  • 2024-11-21
  • 分類:旅游見聞
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◆關(guān)于鄉(xiāng)村振興的三個(gè)問題,最專業(yè)的一篇文章

難題一:土地現(xiàn)在所有的鄉(xiāng)村振興投資項(xiàng)目都是基于土地的研究和土地的應(yīng)用價(jià)值來(lái)說(shuō)的。就開發(fā)商來(lái)說(shuō),“土地”就是指國(guó)有建設(shè)用地,通過協(xié)議和招拍掛的方式獲取土地,這也是最基本的模式;但就鄉(xiāng)村集體土地來(lái)講,目前國(guó)家政策和法規(guī),以及從應(yīng)用的方式方法都是一種全新的理念。合法合規(guī)是基礎(chǔ)。目前很多的農(nóng)村開發(fā),最后都是因?yàn)榉ㄒ?guī)出問題,造成產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰,結(jié)果造成投資項(xiàng)目失敗,甚至血本無(wú)歸,還惹上一堆官司。價(jià)值大小要分清。

首先我們先看集體建設(shè)用地分類:第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;第二是宅基地;第三是村集體的服務(wù)業(yè)用地。

服務(wù)業(yè)用地:無(wú)商業(yè)價(jià)值,也就是沒有資產(chǎn)的屬性,沒有投資的價(jià)值;經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。

農(nóng)村集體建設(shè)用地:村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。這個(gè)建設(shè)用地有三類地:一類是過去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地;第二類是過去做一些養(yǎng)殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)性用的;第三類是重新申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,其申報(bào)渠道是經(jīng)村集體申請(qǐng),然后通過規(guī)劃,再由縣級(jí)人民政Z府批準(zhǔn)后予以使用。

宅基地:按照國(guó)家多年的法規(guī),宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買賣和流轉(zhuǎn)、買賣和交易,資產(chǎn)的所有權(quán),資產(chǎn)的權(quán)益方面受到限制。

獲取流程是關(guān)鍵。從村集體建設(shè)用地的分類(宅基地、建設(shè)用地)和獲取方式上看,企業(yè)或個(gè)人投資,一定要通過村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級(jí)人民政Z府這幾個(gè)程序,實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系,才能成為合法有效方式。但是最近兩年,國(guó)家在集體建設(shè)用地方面做了些試驗(yàn),其目的就是國(guó)家希望集體建設(shè)用地能夠入市;其方式是,只交易企業(yè),不交易個(gè)人,迎合了國(guó)家政Z府針對(duì)城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng),實(shí)行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。企業(yè)參與可以實(shí)行股權(quán)合作、入股、租賃的方式。就是說(shuō),如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個(gè)合法工商注冊(cè)企業(yè)去經(jīng)營(yíng)的時(shí)候,對(duì)土地入股方式、土地租賃方式或者個(gè)別地區(qū)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作的集體土地交易方式時(shí),一定要和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊(cè)的企業(yè)化運(yùn)作模式,這個(gè)才是合法有效的;特別需要注意,對(duì)于個(gè)人的交易租賃,要謹(jǐn)慎,有很多地方政Z府不認(rèn)可。對(duì)于沒有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地,比如說(shuō)村委會(huì)、辦公,包括醫(yī)療室、圖書室,投資要謹(jǐn)慎。因?yàn)樗遣荒茏錾虡I(yè)應(yīng)用,雖然是集體建設(shè)用地,但是它沒有資產(chǎn)屬性,沒有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值,很大可能投資進(jìn)去之后,最后無(wú)任何回報(bào)。產(chǎn)業(yè)用地是條件.除建設(shè)用地之外,鄉(xiāng)村振興目前新的論調(diào),更多的是產(chǎn)業(yè)用地,如一般農(nóng)田,四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業(yè)開發(fā),但是必須是規(guī)劃先行,申報(bào)土地。四荒土地和一般耕地是可以實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式,比如說(shuō)花園、果園、度假房,做一下環(huán)境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農(nóng)田,大家一定要注意,從目前國(guó)家法規(guī)來(lái)講,基本農(nóng)田是口糧田,只能做農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的升級(jí),如果轉(zhuǎn)型的時(shí)候帶著旅游的還是要小心,建房子違法。現(xiàn)在很多企業(yè)造成違法,尤其是想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項(xiàng)目,一定是一般農(nóng)地(一般耕地和四荒地)。絕對(duì)不可觸碰基本農(nóng)田即口糧田。包括在基本農(nóng)田上種植花草從目前的法規(guī)都不支持,現(xiàn)在有的省份,比如山西省搞了一個(gè)簡(jiǎn)易增留的策略,就是相當(dāng)于把口糧田減下來(lái)種一些花花草草和果樹,來(lái)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展,但這必須經(jīng)政Z府審批,不能亂用。上面講的這個(gè)部分,就是土地的應(yīng)用方式。如何運(yùn)用土地是一個(gè)很重要方面,要注意,不管是通過規(guī)劃、通過協(xié)議、通過租賃、通過股權(quán)合作,不管通過哪種方式一定要保證合法有效。土地性質(zhì)搞不明白就是會(huì)造成土地違法、叫停,將來(lái)造成重大損失。

難題二:資金

責(zé)任要分清,鄉(xiāng)村振興的本質(zhì)是黨和國(guó)家的責(zé)任,而不是企業(yè)、開發(fā)商的責(zé)任,但是現(xiàn)在城市投資、房地產(chǎn)投資,目前資源類投資的方向不多,得到國(guó)家倡導(dǎo)的方向,相對(duì)有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉(xiāng)村,實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。企業(yè)在鄉(xiāng)村振興里面只是起到支撐作用,或者是對(duì)某一開發(fā)模式實(shí)行投資。比如說(shuō)過去房地產(chǎn)業(yè),完全靠企業(yè)商業(yè)開發(fā)。政Z府拿土地出讓費(fèi),土地出讓完了以后,土地招拍掛下來(lái),開發(fā)商開發(fā),然后銷售,就種投資路徑非常清晰;但針對(duì)集體土地來(lái)說(shuō),很多地方邊界是模糊的。

國(guó)家政策要利用。按照國(guó)務(wù)院文件,公共配套和公共服務(wù)等都屬于政Z府責(zé)任,而企業(yè)的責(zé)任屬于商業(yè)投資項(xiàng)目,一定要把政Z府的責(zé)任和政Z府的政策用好。現(xiàn)在國(guó)家申報(bào)的比如說(shuō)田園綜合體項(xiàng)目、美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目等,都是有國(guó)家補(bǔ)貼政策和資金。我們大概做了梳理,目前至少有將近二十項(xiàng)國(guó)家政策的扶持能夠和政Z府對(duì)接上行業(yè)。比如國(guó)家旅游系統(tǒng),文化旅游部提出的人民旅游的集體建設(shè),綠色旅游、藍(lán)色旅游的基地建設(shè)與醫(yī)療旅游的基地建設(shè),包括國(guó)家體育系統(tǒng)的戶外拓展訓(xùn)練基地和素質(zhì)教育基地,教育部的中小學(xué)生教育營(yíng)地等。比如休閑露營(yíng)的示范營(yíng)地、國(guó)家國(guó)防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養(yǎng)的示范基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范基地,農(nóng)業(yè)部的鄉(xiāng)村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的示范基地,包括農(nóng)業(yè)部的無(wú)公害綠色有機(jī)/農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志的特色農(nóng)產(chǎn)品示范基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、科技農(nóng)業(yè)示范基地、農(nóng)民市民的創(chuàng)業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)旅游示范項(xiàng)目、傳統(tǒng)古村落的保護(hù)與開發(fā)應(yīng)用示范項(xiàng)目,包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承基地,國(guó)家與科技行業(yè)的科技成果應(yīng)用轉(zhuǎn)化的示范基地等等都是國(guó)家政策和行業(yè)扶持的項(xiàng)目。國(guó)家和行業(yè)政策應(yīng)用很重要,都是向相關(guān)政Z府部門進(jìn)行申請(qǐng)。希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)應(yīng)用這些,包括網(wǎng)絡(luò)追溯系統(tǒng),這些是相當(dāng)于國(guó)務(wù)院的各部委對(duì)行業(yè)相對(duì)新的發(fā)展方向,不僅僅是在物質(zhì)方面而且要在金融方面進(jìn)行扶持。所以在投資開發(fā)過程中,根據(jù)規(guī)模大小要做好區(qū)分,把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)分解,保證自己的投資過程中能真正把事情做下來(lái)。

反觀,全國(guó)相對(duì)干得好的鄉(xiāng)村振興發(fā)展項(xiàng)目,都是政Z府責(zé)任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責(zé)任并重才是。除此之外,國(guó)家最近對(duì)基礎(chǔ)配套和公共服務(wù)方面的扶持政策,地方政Z府的財(cái)政資金也是鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政Z府官員、黨政領(lǐng)導(dǎo)必須認(rèn)真充分利用好財(cái)政資金。所以說(shuō),無(wú)論是政Z府官員、企業(yè)投資,大家一定要在鄉(xiāng)村發(fā)展的高度去承擔(dān)各自的責(zé)任。這些年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村發(fā)展使很多企業(yè)投資失利,都是因?yàn)闆]有分清政Z府和企業(yè)的應(yīng)有責(zé)任,所以應(yīng)該是“政Z府+企業(yè)+村集體”這種模式,才是國(guó)家的真正的規(guī)范和政策。

難題三:收益

消費(fèi)最核心的價(jià)值,無(wú)論從政Z府、農(nóng)村集體、村民和企業(yè)來(lái)講,其實(shí)有一個(gè)關(guān)鍵的字——“錢”,政Z府有財(cái)政稅收,企業(yè)有商業(yè)回報(bào),農(nóng)民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關(guān)鍵,也就是如何在有限的土地上,有限的宅基地上、產(chǎn)業(yè)用地亦或建設(shè)用地上創(chuàng)造出更多的財(cái)富,實(shí)現(xiàn)收益的分紅,這才是關(guān)鍵點(diǎn)。到底如何做才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)存的資產(chǎn)增值、增效能、更多創(chuàng)收呢?

第一:資產(chǎn)型收益。利用閑置的宅基地。按照國(guó)家、中央要求,實(shí)行長(zhǎng)短租公寓,精品民宿長(zhǎng)短租公寓的方式來(lái)激活閑置資產(chǎn)、閑置宅基地。目前國(guó)家已把政策放開,可以實(shí)現(xiàn)共享共建,實(shí)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)。有的地方實(shí)行與企業(yè)交易,但不允許個(gè)人交易,這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易;對(duì)將來(lái)宅基地通過使用權(quán)的模式,確定了三權(quán)分立,所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)的分離,目前已有法可依,一定要遵守法規(guī)。

第二:基本農(nóng)田經(jīng)營(yíng)收益。利用一般農(nóng)田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級(jí)和轉(zhuǎn)型實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益,實(shí)現(xiàn)村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。需要注意,村集體進(jìn)行建設(shè)的一般規(guī)模都不大,就是旅游發(fā)展比較好的地方大概也就幾十畝土地,規(guī)模一般不會(huì)太大。大家一定要注意的是不要大規(guī)模開發(fā),因?yàn)檫@種項(xiàng)目本身就是為了享受和保護(hù)好的環(huán)境。

第三:針對(duì)特殊人群實(shí)行一種生活方式再造的收益。比如說(shuō)針對(duì)老年人的康養(yǎng)或針對(duì)傳統(tǒng)村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發(fā),來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的。現(xiàn)在國(guó)家在搞兩種村落建設(shè),一種是古村落保護(hù)和應(yīng)用開發(fā)利用,歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承,對(duì)村落的人文故事進(jìn)行感悟;歷史人文價(jià)值,比如說(shuō)建筑、宗族,其家族、環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)是核心。這是針對(duì)城市居民來(lái)實(shí)行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統(tǒng)村落,但是因?yàn)檫@個(gè)村的區(qū)位優(yōu)勢(shì),包括這個(gè)生活環(huán)境依然健在的鄉(xiāng)村生活方式不變。

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西安新旅國(guó)際旅行社地處西安市中心鐘樓商圈;是經(jīng)工商局和文旅局雙重審批的一家綜合性旅游企業(yè)。是中國(guó)旅行社協(xié)會(huì)會(huì)員單位,陜西省《質(zhì)量誠(chéng)信重點(diǎn)推薦單位》和《陜西省AAA級(jí)信譽(yù)單位》,西安市旅游局推薦的《旅行社責(zé)任保險(xiǎn)全國(guó)統(tǒng)保示范項(xiàng)目參保單位》,2020年度,2021年度連續(xù)獲“西安市人氣旅行社”。是西安市中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。被多家景區(qū)評(píng)為誠(chéng)信合作單位,是58同城的誠(chéng)信商家,欣欣旅游網(wǎng)的金牌網(wǎng)店,同程旅行連鎖機(jī)構(gòu)等。

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