5月15日，沈陽(yáng)市政府和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，再投資800億元，涉及項(xiàng)目包括占地4000畝的文旅項(xiàng)目、醫(yī)院、學(xué)校和5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

　　此前的5月9日，萬(wàn)達(dá)與潮州市政府簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在文旅、體育、影視、會(huì)展、演藝等領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。其中包括投資200億元建設(shè)一個(gè)大型文旅項(xiàng)目。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，自去年9月以來(lái)，萬(wàn)達(dá)先后落子延安、蘭州、潮州、沈陽(yáng)四地，總簽約投資額超過(guò)1500億，其中大部分資金投向了文旅項(xiàng)目。從文旅項(xiàng)目的體量和單體投資規(guī)模來(lái)看，似乎恢復(fù)到“世紀(jì)交易”之前的水平。

　　今年3月28日，萬(wàn)達(dá)還成立了大連萬(wàn)達(dá)城文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本金為1億元，由萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)100%持有。這也意味著，下一個(gè)萬(wàn)達(dá)城有可能落戶(hù)大連。

　　文旅項(xiàng)目曾是萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的支點(diǎn)，2013年至2017年，萬(wàn)達(dá)頻繁拿下文旅項(xiàng)目大單，布局了廣州、重慶、成都、青島、哈爾濱等多個(gè)熱點(diǎn)城市，以及桂林、西雙版納等旅游城市。2016年，躊躇滿(mǎn)志的王健林甚至叫板迪士尼，要讓“迪士尼20年在中國(guó)不盈利”。

　　但由于深陷流動(dòng)性危機(jī)，2017年7月，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)、富力三方完成一份“世紀(jì)交易”。其中，萬(wàn)達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售予融創(chuàng)，作價(jià)438.44億元。同期，萬(wàn)達(dá)旗下的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假村等文旅項(xiàng)目也被出售。

　　2018年10月，萬(wàn)達(dá)還將萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司售予融創(chuàng)。

　　經(jīng)此一役，萬(wàn)達(dá)文旅的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)大量流失。雖然萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林很早就聲稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有多少人信以為真。

　　如今，萬(wàn)達(dá)文旅以一種令人瞠目的速度回歸，這背后的邏輯并不簡(jiǎn)單。

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力的“結(jié)晶”

　　自1988年成立以來(lái)，萬(wàn)達(dá)共經(jīng)歷了4次重大轉(zhuǎn)型，前三次轉(zhuǎn)型分別是：從地方走向全國(guó);從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn);從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)。

　　萬(wàn)達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型始于2015年初，在空間上，從中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)企業(yè);在內(nèi)容上，從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。王健林曾在2015年7月表示，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略中，文化旅游將會(huì)是其中重要的支柱，而各地在建的“萬(wàn)達(dá)城”則是最鮮明的體現(xiàn)。

　　此后的事實(shí)證明，萬(wàn)達(dá)的海外拓展受阻，電商業(yè)務(wù)未能做大，文旅項(xiàng)目遭遇“拋售”，第四次轉(zhuǎn)型進(jìn)程不盡如人意。但文旅項(xiàng)目的商業(yè)模式仍然受到公司認(rèn)可。

　　作為文旅項(xiàng)目的重要產(chǎn)品線，“萬(wàn)達(dá)城”具有體量大、業(yè)態(tài)豐富、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。王健林認(rèn)為，雖然每個(gè)大型文化旅游項(xiàng)目需要七年、八年有息負(fù)債才能往下走，但“肯定可以收回投資的”。

　　據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的投資回報(bào)周期通常在10年以上，但其運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了，實(shí)際資金壓力并沒(méi)有想象中的大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，文旅項(xiàng)目奠基后僅僅3個(gè)月，首批住宅和商鋪就可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售資金則可用于項(xiàng)目后期的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　有機(jī)構(gòu)將這種模式總結(jié)為“先地產(chǎn)、后文旅、再運(yùn)營(yíng)”，具體而言，前期通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲取現(xiàn)金流為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供資金保障;中期以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，帶動(dòng)項(xiàng)目品牌影響力及區(qū)域價(jià)值提升，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售溢價(jià)水平;后期以文旅及商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)為主，獲取長(zhǎng)期租金收入及資產(chǎn)增值收益。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然文旅項(xiàng)目總體資金需求量大，但如果再引入其他資金，實(shí)施輕資產(chǎn)化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，那么項(xiàng)目的實(shí)際資金壓力就會(huì)大大減輕。

　　“文旅項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)期以來(lái)形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)晶。”一位資深文旅項(xiàng)目操盤(pán)手向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力包括：大體量拿地、低成本融資、高效管控和運(yùn)營(yíng)，這些能力都集中體現(xiàn)在文旅項(xiàng)目上。萬(wàn)達(dá)不會(huì)放棄自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此也不會(huì)輕易放棄文旅項(xiàng)目。

　　有前萬(wàn)達(dá)員工甚至認(rèn)為，即使遭遇人員大量流失，萬(wàn)達(dá)做文旅項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)仍然更大。因?yàn)橐�同時(shí)操作多個(gè)大型文旅項(xiàng)目，還必須有強(qiáng)大的管控能力和執(zhí)行力做匹配。

　　事實(shí)上，“三個(gè)月開(kāi)盤(pán)”的速度，既需要開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)出色的管理運(yùn)營(yíng)能力，又要求有卓越的談判能力，從而在項(xiàng)目審批中開(kāi)辟“綠色通道”。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)能達(dá)到這一節(jié)奏的開(kāi)發(fā)企業(yè)寥寥無(wú)幾。

　　前述操盤(pán)手表示，萬(wàn)達(dá)要繼續(xù)發(fā)揮自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，目前來(lái)看，很難有替代文旅項(xiàng)目的產(chǎn)品。

　　騰挪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，萬(wàn)達(dá)的文旅項(xiàng)目體量大，作為城市綜合開(kāi)發(fā)的一部分，可以很好地形成區(qū)域輻射力。因此，萬(wàn)達(dá)重拾文旅項(xiàng)目，除了經(jīng)濟(jì)效益，還能收獲良好的社會(huì)效益。

　　他指出，與上一代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相比，如果做成功，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的品牌輻射力和社會(huì)效益會(huì)更加明顯。

　　在“世紀(jì)交易”后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為拳頭產(chǎn)品地位更加穩(wěn)固。作為國(guó)內(nèi)最具知名度的城市綜合體品牌，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被業(yè)界認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的典范，也是近年來(lái)萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)的重要支撐。

　　最近三年來(lái)(2016年-2018年)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保持著每年開(kāi)業(yè)50座左右的節(jié)奏。截至2018年末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)280座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，覆蓋了除西藏、港、澳、臺(tái)外的所有國(guó)內(nèi)省份。

　　但根據(jù)2018萬(wàn)達(dá)商業(yè)年會(huì)招商手冊(cè)，2019年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量降至37座。其中，不少是原定2018年投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目延期到2019年開(kāi)業(yè)，諸如山西運(yùn)城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣西貴港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣西玉林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

　　這一變化值得關(guān)注。有市場(chǎng)分析人士稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為中端城市綜合體品牌，目前已經(jīng)覆蓋了全國(guó)大多數(shù)三線城市，繼續(xù)向四線城市下沉的空間有限。加上近年來(lái)三四線樓市降溫，以及商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)飽和，未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張可能會(huì)面臨瓶頸。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是促成萬(wàn)達(dá)重新發(fā)力文旅業(yè)務(wù)的因素。

　　根據(jù)工商信息，早在2017年，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始縮減萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的注冊(cè)資本金。至少有84家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金減少，累計(jì)減少401.63億元。同期，有10多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目出現(xiàn)股權(quán)變更，信托資金介入其中。此后，陸續(xù)有其他外部資金介入多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　這種輕資產(chǎn)化操作本是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的題中之義，迫于流動(dòng)性壓力，這一進(jìn)程在2017年后得以加速。按照王健林的計(jì)劃，2019年以后，新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開(kāi)業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，客觀上，這也為重啟文旅項(xiàng)目騰挪出了資金空間。他表示，在完成了出售資產(chǎn)、引入投資者、輕資產(chǎn)化操作之后，萬(wàn)達(dá)的資金壓力已經(jīng)大大減輕。“從近期頻繁的對(duì)外投資來(lái)看，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)基本走出了流動(dòng)性危機(jī)。”

　　由于地產(chǎn)和商管業(yè)務(wù)并未上市，目前尚不清楚萬(wàn)達(dá)的整體資金狀況。但早在2018年2月，王健林就曾表示，“萬(wàn)達(dá)經(jīng)受住壓力，經(jīng)受住風(fēng)波，并且通過(guò)自己短短半年的努力，基本上扭轉(zhuǎn)了局面”。外界普遍認(rèn)為，如今萬(wàn)達(dá)已經(jīng)走出危機(jī)，正重新以文旅項(xiàng)目作為切入點(diǎn)，以期重整旗鼓。

　　恢復(fù)元?dú)馊孕钑r(shí)日

　　文旅項(xiàng)目雖然前景頗佳，但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也不少。

　　與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面臨的窘境類(lèi)似，重新殺入文旅市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)，如今萬(wàn)達(dá)獲取的文旅項(xiàng)目質(zhì)量，已明顯不如上一輪。這也將為萬(wàn)達(dá)下一步的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)一些難題。

　　此輪萬(wàn)達(dá)的文旅項(xiàng)目落子延安、蘭州、潮州、沈陽(yáng)四個(gè)城市，與此前相比，無(wú)論城市區(qū)位，還是經(jīng)濟(jì)體量、人口基數(shù)等，都有所遜色。

　　“第一輪‘收割’的項(xiàng)目，質(zhì)量肯定是最好的。而且那部分項(xiàng)目中的好資產(chǎn)，又被融創(chuàng)收購(gòu)了。”萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于項(xiàng)目整體質(zhì)量的原因，現(xiàn)有文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，都會(huì)跟以前有所不同。

　　該人士透露，目前尚不清楚具體的運(yùn)營(yíng)模式，但在總部和文旅項(xiàng)目層面，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)始招兵買(mǎi)馬，以彌補(bǔ)“世紀(jì)交易”后人員大量流失的空缺。據(jù)悉，在將13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司出售給融創(chuàng)后，萬(wàn)達(dá)文化旅游產(chǎn)業(yè)的團(tuán)隊(duì)數(shù)量已經(jīng)大幅減少，文旅規(guī)劃院、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司正在重組中。

　　去年末，萬(wàn)達(dá)還表示，“今后將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)在內(nèi)的多個(gè)投資方進(jìn)行合作。”外界普遍猜測(cè)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，輕資產(chǎn)有可能是未來(lái)萬(wàn)達(dá)在文旅項(xiàng)目中的主要操作方式。

　　對(duì)于重整后的文旅業(yè)務(wù)前景，受訪者普遍持保守謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)比其他競(jìng)爭(zhēng)者，萬(wàn)達(dá)重啟文旅項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)十分明顯，比如對(duì)運(yùn)營(yíng)管理流程較為熟悉，有過(guò)運(yùn)營(yíng)失敗的教訓(xùn)(長(zhǎng)白山文旅項(xiàng)目)，萬(wàn)達(dá)文化板塊也可以為文旅項(xiàng)目提供內(nèi)容，等等。

　　但他認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)在文旅領(lǐng)域的擴(kuò)張速度可能不會(huì)太快。這一方面是基于資金風(fēng)險(xiǎn)層面的考慮，另一方面，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)能力很難支撐起文旅項(xiàng)目的快速擴(kuò)張。

　　前述文旅項(xiàng)目從業(yè)者也表示，無(wú)論從團(tuán)隊(duì)建設(shè)還是產(chǎn)品影響力上，萬(wàn)達(dá)文旅要想恢復(fù)元?dú)膺�需要時(shí)間，“至少短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有能力叫板迪士尼了”。