在業(yè)內人士看來，以經營為主獲取利潤的才能定義為旅游地產。但是在海南樓市快速增長的存量背后，大多自稱旅游地產的項目事實上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅游相關的服務和配套設施建設則乏善可陳。

　　從“搶房潮”到“高庫存”

　　海南近年來正在進行國際旅游島建設，以旅游興島，而“海南熱”也引發(fā)了一場聲勢浩大的圈地運動，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場。在很多業(yè)內人士看來，好的位置基本已被一掃而空。

　　根據(jù)克爾瑞機構《中國旅游地產發(fā)展報告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產項目。

　　另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，同比提高6.7個百分點。

　　這些不斷增長的抽象的數(shù)字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤。而海南的旅游地產泡沫也在“國際旅游島”的概念逐漸退燒時開始顯現(xiàn)。

　　經歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后，海南樓市開始步入低谷，并一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應的前提下，仍然需要兩年時間才能消化庫存。

　　中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅游地產目前泡沫量極大，稍有不慎或將出現(xiàn)崩盤。

　　海南的旅游地產有泡沫嗎?“有，但確切地說，那是地產項目盲目開發(fā)帶來的樓市泡沫，與旅游地產無關。”在2014博鰲房地產論壇的會議間隙，觀瀾湖地產集團營銷總經理洪剛在接受中新網房產頻道專訪時說，在海南的地產項目里面，真正意義上的旅游地產項目，“少之又少”。

　　“海南旅游地產不缺需求”

　　每年的冬季，都有很多北方人來到溫暖的海南島過冬，而很多海南旅游地產項目的銷售人員也并不諱言，北京以及東北地區(qū)的購房人是很重要的一部分購買力量。這一部分人群也被稱為“候鳥族”。

　　而當霧霾問題困擾著中國越來越多的城市，一個新的購買群體也隨之產生，洪剛在采訪中把他們稱為“環(huán)境難民”。事實上，這也是諸多海南旅游地產項目大打“無霾”牌的原因。

　　“但是，這些購房者買了海南的房子，難道就是為了整天在家里對著同樣一片海、同一個風景?”洪剛說，很多打著旅游地產旗號的項目以景觀為賣點向外地購房者兜售，但是卻在提供應有的旅游配套服務方面十分欠缺，他更是直言不諱地把這樣的開發(fā)模式形容為，對自然資源的野蠻占有。“很多開發(fā)商占用了海島資源，但是他們顯然沒有為這里的旅游開發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應有的貢獻。”

　　洪剛認為，海南旅游地產并不缺少需求，“一到冬季，酒店就不夠住，這證明需求是有的。”但是他擔心，在配套資源缺失的情況下，并不能對海南旅游地產市場的發(fā)展形成長期的支撐。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出，海南旅游地產泡沫背后除了供需不平衡之外，還有片面進行地產一支獨大開發(fā)的錯誤思維。諸多旅游地產項目“掛羊頭賣狗肉”，開發(fā)商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產本身的服務價值，而只注重賣房子。

　　賺快錢思維下的“偽旅游地產”

　　海南省房地產業(yè)協(xié)會秘書長王靜認為，盡管各大開發(fā)商逐漸意識到，不能只依靠一次性賣地產賺快錢，要持續(xù)進行物業(yè)開發(fā)，提供更多的增值服務，但是目前大多數(shù)旅游地產項目提供的服務還是比較低端，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等，真正的服務還沒有跟上。

　　對于業(yè)內專家將海南旅游地產發(fā)展的困惑歸結于，“缺乏一個成熟的模式或者是理論來指導開發(fā)商。”洪剛并不認同，他說，“發(fā)展旅游地產，國外已經有很多成熟的經驗可以借鑒。”

　　有業(yè)內人士透露，目前旅游地產開發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)：第一，旅游地產的資金需求量更大;第二，周期要很長，盡管后期投資收益非常好，但融資成本非常高，對于開發(fā)商的資金壓力非常大;第三，門檻越來越高，地方政府也對開發(fā)商提出更多的要求，不只是賣房子，同時也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。

　　“就觀瀾湖自己而言，我們已經開發(fā)了五年多的時間，僅在海口的資金投入就超過了100億元，而且現(xiàn)在還處于凈投入階段。對于很多開發(fā)商來說，這很難做到。”洪剛說。

　　在海南國際旅游島的發(fā)展路徑上，政府希望開發(fā)商在地產開發(fā)的同時幫助完善城市旅游設施、開發(fā)旅游資源，但是顯然，對于很多習慣賺“快錢”，把資金高速運轉起來的房企而言，這并不符合他們的賺錢邏輯。

　　原博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖曾提醒開發(fā)商，海南的旅游地產必須要走服務的路子。目前，一些國人度假舍近求遠，去了國外，為什么?因為，國外有更好的服務。他認為，海南非常適合打造高端旅游地產，但要做好高端旅游地產項目，不僅要懂得如何針對客戶群體建優(yōu)質房子，更要懂得針對這些客戶群體提供優(yōu)質的售后服務。(中新網房產頻道)